新南威尔士大学：污名化的财产，有不幸历史的房屋
想象一下，你刚搬进你梦想中的家，却发现它曾经是一个可怕的犯罪现场。很有可能，这是您在晚上难以入睡之前想知道的事情。
事实证明，发生过创伤或暴力事件的这类房屋有一个名称。“污名化房产”是指买家认为该房产上发生的事件(或疑似事件)会对其产生心理影响，但对其没有物理影响。换句话说，虽然房子可能没有任何物理缺陷，但它的声誉可能会影响潜在买家购买或居住的决定。
“在购买房产时，物理和结构状况等大多数事情都会在过户过程中暴露出来。但是，房产的无形品质也可能会影响到您作为买家，但要发现它要难得多，”新南威尔士大学法律与司法学院私法、股权和财产讲师克里斯·皮尔斯 ( Chris Pearce ) 说。
财产污名的概念还可以扩展到其他情况，例如社区内犯罪的普遍性或臭名昭著的前所有者。即使是对超自然活动和鬼魂的指控也会给房产带来坏名声。但是谁——如果有的话——负责在销售中传递这类信息?
披露房产的过去
虽然转让过程让准买家有责任在出售前自行查询，但这并不一定意味着“买家当心”这句格言是绝对的。供应商不仅有义务披露所有权缺陷，而且还有越来越广泛的质量缺陷清单。
根据联邦澳大利亚消费者法，供应商和代理商不得从事误导或欺骗行为。根据某些基于州的规定，代理商还必须向潜在买家披露任何被视为“重要事实”的信息——即知情的购买者在决定购买房产时会考虑的事实。这包括有关房产令人不安的过去的信息。
Pearce 先生说：“如果因物业发生凶杀案而造成污名，那么这可能属于卖方的披露义务，具体取决于犯罪发生的时间。”
公开污名的明确规定程度因州而异。在新南威尔士州，2020 年对相关法规进行了修订，明确要求代理人披露该房产是否是过去五年内发生谋杀或过失杀人罪的地点。
“虽然全国各地的代理商根据他们的行为准则负有道德责任，但各州之间的法律仍然存在一些差异，这可能会让代理商、供应商和买家在某些情况下不确定他们的义务是什么，”皮尔斯先生说。
宗教或文化问题
对许多人来说，想了解一栋房子的历史不仅仅是它是否会闹鬼。除了对转售价格的潜在影响之外，人们还需要了解房产的黑暗历史，这可能有很严重的原因。
“人们倾向于认为想知道这些信息的人只是迷信，”皮尔斯先生说。“还有一些宗教和文化信仰阻止一些人住在发生过非自然死亡的家中。”
2004 年的情况就是这样，一个佛教家庭在发现悉尼一处房产曾发生三起凶杀案后，试图终止购买该房产。新南威尔士州行政决定法庭裁定该房产的历史是本案的“重要事实”。
“经过媒体审查，供应商同意搁置合同并退还家人的押金。房地产经纪人的行为也受到纪律处分，他们收到了巨额罚款，”皮尔斯先生说。
至于澳大利亚不同司法管辖区的法律，Pearce 先生表示，它们最终可能会进行改革，以更好地填补一些剩余的不确定性与披露义务。
“随着越来越多的此类情况出现，法律能够变得更加完善，结果是越来越多的责任转移到供应商身上，以披露其他事项，”皮尔斯先生说。“我认为，更加明确披露和不披露之间的分界线对双方都有好处。”
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